아파트 단지 내 상가와 아파트 동을 연결하는 계단은 입주민 모두가 자유롭게 이용할 수 있는 공용부분일까요? 아니면 상가 소유자들에게 관리책임이 있는 전유공간일까요? 공동주택 내 상가와 관련된 분쟁이 최근 몇 년 사이 급격히 늘어나고 있는데 연결 계단을 둘러싼 입주민과 상가관리단 간의 책임소재 논란은 특히 복잡한 이슈입니다.
아파트 단지 내 상가는 일반적으로 아파트 본동과 물리적으로 연결된 경우가 많습니다. 특히 지하주차장에서 상가 1층으로 바로 진입하거나 상가와 아파트를 잇는 연결계단이 설치된 경우 입주민들의 이동에 중요한 역할을 하죠. 문제는 이 계단이 단지 내 모든 구성원의 공동소유로 볼 수 있는 공용부분인지, 아니면 상가 구분소유자들의 전유부분인지에 따라 관리책임과 이용 권한이 달라진다는 점입니다.
집합건물법에 따르면 단순히 구조적으로 연결돼 있다고 해서 자동으로 공용부분이 되는 것은 아닙니다.
‘이용상 효용’이 모든 구분소유자에게 필요한지 여부가 중요한 기준이 되는 것이지요.
즉 연결계단이 아파트 입주민뿐만 아니라 상가 이용자도 함께 사용하고 효용을 공유한다면 공용부분으로 인정받을 가능성이 높습니다. 반대로 상가 소유자들만 해당 공간을 소유하고 관리한다면 상가관리단의 영역으로 해석될 여지도 있습니다.
대법원(2019다294947)도
공용부분 판단 기준에 대해 “건물의 어느 부분이 구분소유자 전원이나 일부의 공용에 제공되는지 여부는 일부 공용부분이라는 취지가 등기돼 있거나 소유자의 합의가 있다면 그에 따라야 한다”고 봤습니다. 이어 대법원은 “그렇지 않다면 건물의 구조, 용도, 이용 상황, 설계도면, 분양계약서나 건축물대장의 공용부분 기재 내용 등을 종합해 구분소유가 성립될 당시 구조에 따른 객관적인 용도에 따라 판단해야 한다”고 판시했습니다.
서울의 한 아파트 입주민 A씨의 사례를 보겠습니다.
A씨는 2019년 12월경 아파트 한 동 앞 도로에서 단지 내 상가 건물로 연결되는 계단을 내려가던 중 깨진 타일을 밟아 넘어져 계단 아래쪽 벽에 앞머리를 부딪치는 상해를 입었습니다. 이에 A씨는 해당 계단이 아파트 입주민을 위한 공작물로서 공용부분에 해당한다고 주장하며 본인의 과실부분을 공제한 나머지 돈을 아파트 입주자대표회의와 위탁관리회사가 공동으로 책임을 져야 한다고 주장했죠.
이에 대해 1심과 2심의 판단은 달랐습니다.
1심(서울남부지방법원 2020가합112738)은 A씨의 주장을 받아들이지 않았습니다.
1심은 사고가 난 계단을 상가에 부속돼 부합된 공작물이라고 봤습니다. 계단이 상가 주차장에 더 인접하고 일반인도 상가에 출입하기 위해 사고가 난 계단을 이용할 가능성이 높으며 이 계단은 아파트 준공도면에서 확인할 수 없지만 상가의 준공도면, 상가의 건축물대장에 첨부된 건축물 현황도에는 상가의 일부로 표시돼 있다는 것입니다. 아울러 1심은 “입대의가 이 계단을 관리해 왔음을 인정할 아무런 증거가 없는 반면 상가 번영회가 계단에 조명을 설치하고, 사고 이후 계단을 폐쇄하고 보수작업을 진행하는 등 해당 계단을 관리해 왔다”고 설명했습니다.
항소심(서울고등법원 2022나205 1933)은 “계단이 아파트의 공용부분이 아니라고 하기에는 어렵다”며 계단을 아파트와 상가의 구분소유자들이 공동 사용하는 공용부분이라고 봤는데요. 항소심은 “이 아파트 공동주택 관리규약상 공용부분에 공동주택 단지 내 도로를 포함하고 있고 실제 입주민들이 차량을 주차하는 등 사용하고 있으며 아파트 입주민들이 외부로 나갈 때 이 사건 계단을 사용한다”고 봤습니다. 상가 측이 사고 후 계단에 대한 임시조치 했을 뿐, 아파트 측이 계단 주변에 조명 등을 설치하는 등 일부 관리를 한 점도 근거로 들었습니다.
아파트와 상가를 연결하는 계단은 그 이용주체가 어디에 집중돼 있는지에 따라 관리책임이 달라질 수 있는 것입니다.
만약 상가 소유자들만 이용하고 아파트 입주민은 통상적으로 이용하지 않는 구조라면 상가관리단의 책임 아래 있는 전유부분이겠습니다. 반면 계단이 통해 아파트 본동과 상가를 이어주는 것이라면 공용부분이라고 보는 것이 타당합니다.
아파트와 상가를 연결하는 계단에 대한 소유권 및 관리책임을 따지려면 우선 건축도면 및 설계도를 검토하고 등기부등본 및 건축물대장상 공용부분인지, 관리규약을 통해 합의된 사항이 있는지 확인해야 합니다.
또 실제 계단 이용 실태를 조사하는 등 절차를 거친다면 관리책임의 주체가 누구인지 판단할 수 있을 것입니다.